Constructibilité. Des questions à la pelle
4 février 2012
«Vous avez un pavillon en banlieue et en grande banlieue, vous aurez le droit de construire 30% de plus sur ce pavillon. Vous êtes une collectivité, vous avez un terrain où il y a1.000m² de droits à construire, eh bien, vous aurez le droit de construire 1.300m²». Ainsi énoncée par Nicolas Sarkozy, cette mesure peut paraître séduisante. Mais va-t-elle réduire le coût de l'immobilier et permettre la construction de logements sociaux, dont on a cru comprendre que c'était là son objectif? Rien n'est moins sûr. D'abord, que veut dire augmenter de 30%? «Rien, répond BernardMenguy, architecte urbaniste à Vannes. 30% de quoi? On ne sait pas».
Hausse ou baisse des prix?
Adjoint à l'urbanisme de cette même ville, Jean-Christophe Auger est tout aussi perplexe. «Dire que l'on va augmenter les droits à construire de 30%, ça ne signifie rien. Il y a des communes où il n'y a pas de COS (Coefficient d'occupation des sols). Donc, pour elles, plus 30%, ça ne veut rien dire». La densification de l'habitat n'est-elle pas pour autant une solution au manque de logements? «Oui. Mais on le fait déjà à travers les PLU (Plan d'occupation des sols), observe Daniel Cueff, président de Foncier de Bretagne (*). La possibilité de densifier existe déjà. Le Grenelle2 l'a donnée». Une voie dans laquelle de plus en plus de communes bretonnes s'engagent pour limiter le grignotage des terres agricoles. Cette mesure entraînera-t-elle une baisse ou une hausse des prix? Normalement, la charge foncière devient moins élevée si l'on peut construire 30% de plus sur un même terrain. Apparemment logique. Sauf que les propriétaires de terrains peuvent en profiter pour vendre plus cher. C'est un risque. «L'affaire est intéressante mais seulement à prix égal», souligne Yves-Marie Rolland, directeur général du Logis Breton.
Explosion des recours?
Daniel Cueff pointe aussi cette possible dérive d'une augmentation des prix, surtout dans les zones littorales. «En donnant la possibilité d'agrandir des maisons déjà luxueuses, cela risque de se traduire par une augmentation des prix de référence, prix qui sont déjà très élevés. Je ne vois pas en quoi cela peut favoriser le logement social. Les communes auront encore plus de mal à acquérir du foncier. La seule solution est que l'État libère des terrains». Cette annonce soulève bien d'autres questions. Comment réagiront des riverains qui pourraient voir un immeuble prendre de la hauteur et les priver de soleil? Le risque de voir les recours se multiplier est réel. «30% de plus en hauteur, ce n'est pas rien, relève Marie-Christine Détraz, adjointe à l'urbanisme à Lorient. Est-ce que l'on diminue aussi de 30% les règles de distance aux voisins. Il ne faut pas que la densification se traduise par de la gêne». Avis partagé par Frédéric Bourcier, adjoint à Rennes: «On ne va pas faire du bâti si c'est pour mettre tout le monde à l'ombre».
Et la loi Littoral?
Certes, les conseils municipaux auront la possibilité de dire «non» par délibération à l'augmentation des droits de construction. Mais pour Daniel Cueff, le risque est quand même de voir la politique foncière échapper plus ou moins aux maires. «Il ne faudrait pas que le privé détermine cette politique. Il va falloir s'opposer à certaines ambitions». Autre interrogation: comment cette mesure s'articulera avec la loi Littoral? La menace-t-elle? Sur ce point, Richard Le Roy, maître de conférence à l'Université de Bretagne Ouest et spécialiste de la loi Littoral, se veut plutôt rassurant. «À mon avis, ça ne changera pas grand-chose. Cette mesure ne pourra pas s'appliquer dans la bande des 100mètres». Ce qu'a confirmé François Fillon en précisant que les différentes zones de protection resteraient en vigueur.
* Foncier de Bretagne est un établissement public dont la mission est d'acquérir des terrains pour les collectivités.
- Yvon Corre
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